Ουάσιγκτον.
CNN
—
Οι αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας των αμερικανικών κολοσσών στεγαστικών δανείων Freddie Mac και Fannie Mae τέθηκαν σε επιφυλακή για πιθανές υποβαθμίσεις από την Fitch Ratings το βράδυ της Πέμπτης. Είναι απίθανο να συμβεί μια υποβάθμιση, καθώς η συμφωνία για την επίλυση του αδιεξόδου του ανώτατου ορίου του χρέους συνεχίζει να ολοκληρώνεται στην Ουάσιγκτον, αλλά ακόμη και η προειδοποίηση επηρεάζει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
Η προειδοποίηση ήρθε επειδή οι αξιολογήσεις της Fannie Mae και του Freddie Mac συνδέονται με την κρατική αξιολόγηση των Ηνωμένων Πολιτειών. Το ρολόι είναι το αποτέλεσμα της προειδοποίησης του οίκου αξιολόγησης την Τετάρτη ότι η πιστοληπτική ικανότητα της Αμερικής θα μπορούσε να υποβαθμιστεί εάν η αναμέτρηση του ορίου χρέους δεν επιλυθεί σύντομα.
Η Fannie και ο Freddie, οι οποίοι αναλαμβάνουν περίπου το 70% των στεγαστικών δανείων της χώρας, δεν εκδίδουν στεγαστικά δάνεια απευθείας σε δανειολήπτες, αλλά αγοράζουν στεγαστικά δάνεια από δανειστές και τα επανασυσκευάζουν για τους επενδυτές. Είναι το καθένα μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση, ή GSE, με άδεια από το Κογκρέσο.
Στόχος των Freddie και Fannie είναι να παρέχουν ρευστότητα στην αγορά των στεγαστικών δανείων και να επιτρέψουν μια αξιόπιστη ροή οικονομικά προσιτών κεφαλαίων στους ενυπόθηκους δανειστές. Αυτό τελικά επιτρέπει σε περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού να δανείζονται σε πιο προσιτές τιμές.
Οι εταιρείες αγοράζουν δάνεια από δανειστές, τα συνδυάζουν και τα πωλούν ως τίτλους σε επενδυτές. Επειδή είναι εγγυημένα από την κυβέρνηση, αυτοί οι τίτλοι θεωρούνται λιγότερο επικίνδυνοι από άλλες επενδύσεις και θεωρούνται εξίσου φερέγγυοι με την κυβέρνηση των ΗΠΑ.
Αλλά αυτή η ροή κεφαλαίων θα μπορούσε να διαταραχθεί εάν οι Ηνωμένες Πολιτείες αποτύχουν να αποπληρώσουν το χρέος τους, προειδοποίησε η Fitch.
Η τοποθέτηση των GSE σε αναθεώρηση για υποβαθμίσεις, μια κατάσταση που ο Fitch αποκαλεί «παρακολούθηση αρνητικής αξιολόγησης», είναι άμεσο αποτέλεσμα της αβεβαιότητας σχετικά με το εάν οι Ηνωμένες Πολιτείες θα εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους ως προς το χρέος τους και τις ανησυχίες σχετικά με το επίπεδο υποστήριξης που μπορούν να περιμένουν οι GSEs στέγασης εάν η αξιολόγηση των ΗΠΑ ήταν ρίχνω.
Όμως, πρόσθεσε ο Fitch, εάν υποβάθμισε το κρατικό χρέος των ΗΠΑ λόγω ζητημάτων ανώτατου ορίου χρέους, δεν θα οδηγούσε απαραίτητα σε άμεση υποβάθμιση των αξιολογήσεων της GSE για τη στέγαση – εφόσον οι στεγαστικές GSE συνέχιζαν να εκπληρώνουν τις αντίστοιχες υποχρεώσεις τους.
Ο Fitch σημειώνει ότι οι GSE αντισταθμίζουν κυρίως τις υποχρεώσεις τους με ταμειακές ροές από τις δραστηριότητες, σε αντίθεση με την άμεση εξάρτηση από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση.
«Τα στεγαστικά GSE εξακολουθούν να λαμβάνουν σημαντική οικονομική υποστήριξη από την κυβέρνηση των ΗΠΑ», ανέφερε η ανακοίνωση της Fitch. «Ο Fitch ευθυγραμμίζει τις αξιολογήσεις της GSE με την αξιολόγηση των ΗΠΑ λόγω της κρίσιμης σημασίας τους για το σύστημα χρηματοδότησης στέγασης των ΗΠΑ και τη Συμφωνία Αγοράς Πρώτης Προτιμώμενης Μερίδας του Υπουργείου Οικονομικών των ΗΠΑ. Η Fitch πιστεύει ότι η Fannie Mae και ο Freddie Mac συνεχίζουν να εκπληρώνουν την αποστολή τους να παρέχουν ρευστότητα, σταθερότητα και οικονομική προσιτότητα στον κλάδο της στεγαστικής χρηματοδότησης.
Σύμφωνα με τη συμφωνία αγοράς μετοχών, το Υπουργείο Οικονομικών υποχρεούται να εισφέρει κεφάλαια στη Fannie Mae και στον Freddie Mac για να αποτρέψει κάθε εταιρεία από το να κριθεί τεχνικά αφερέγγυα από τον κυβερνητικό θεματοφύλακά τους, την Federal Housing Finance Agency. Στα τέλη Μαρτίου, η καθαρή περιουσία της Fannie Mae ήταν 64 δισεκατομμύρια δολάρια και του Freddie Mac ήταν 39,1 δισεκατομμύρια δολάρια. Η τρέχουσα έκδοση της συμφωνίας επιτρέπει στις GSE να διατηρούν κεφάλαια έως ότου η καθεμία φτάσει σε ελάχιστα επίπεδα κεφαλαίου που θα τους επέτρεπε να βγουν από τον κρατικό έλεγχο.
Ήδη, η ανακοίνωση επηρεάζει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, ωθώντας τα υψηλότερα καθώς οι αποδόσεις των 10ετών ομολόγων – που αντανακλούν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων – ανέβηκαν την Παρασκευή.
«Αυτό που κάνει η Fitch είναι μια έντονη υπενθύμιση των προβλημάτων που θα μας προκαλέσει μια χρεοκοπία σε ολόκληρη την οικονομία», δήλωσε η Melissa Cohn, περιφερειακή αντιπρόεδρος της William Raveis Mortgage.
Μια πρόσφατη ανάλυση Zillow σχετικά με τον αντίκτυπο στην αγορά κατοικίας των Ηνωμένων Πολιτειών που αθέτησαν τα χρέη τους διαπίστωσε ότι το κόστος αγοράς κατοικίας θα μπορούσε να αυξηθεί κατά 22% και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να αυξηθούν περαιτέρω κατά 8%.
Παρόλο που δεν είναι πιθανό να συμβεί μια χρεοκοπία των ΗΠΑ και η υποβάθμιση των Freddie και Fannie, υπάρχει ένα σενάριο όπου η κυβέρνηση των ΗΠΑ αθετήσει και δεν είναι σε θέση να παράσχει την απαραίτητη υποστήριξη στις εταιρείες.
Μεγάλο μέρος της χρηματοδότησης της GSE προέρχεται από τις δικές της λειτουργίες και όχι από την κρατική υποστήριξη, αλλά, είπε ο Cohn, εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξηθούν και οι Freddie και Fannie λάβουν λιγότερα έσοδα, μπορεί να χρειαστούν αυτή τη χρηματοδότηση.
«Αν τα ποσοστά φτάσουν το 8% ή περισσότερο; Ο όγκος των αγορών κατοικιών απλώς θα σταματήσει, είναι κάπως τρομακτικό», είπε ο Cohn, προσθέτοντας ότι δεδομένου ότι οι σημερινοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να έχουν εξαιρετικά χαμηλά στεγαστικά δάνεια μεταξύ 2% και 4%, η αγορά ενός σπιτιού στο 8% θα συνέτριβε την αγοραστική τους δύναμη. .
Αλλά μια υποβάθμιση μπορεί να αποφευχθεί, ανέφερε ο Fitch στη δήλωσή του, εάν υπάρξει ψήφισμα.
Και για τον τυπικό αγοραστή που αναζητά σπίτια και προσπαθεί να πάρει ένα καλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων, μια συμφωνία που θα γίνει σύντομα θα είναι το καλύτερο αποτέλεσμα.
“Ο τυπικός αγοραστής σπιτιού επικεντρώνεται στην εύρεση ενός σπιτιού – εάν πληροί τις προϋποθέσεις για υποθήκη – γνωρίζοντας τι να συμβιβαστεί, διαπραγματεύσεις συμβάσεων και πληρωμή στο τέλος του μήνα”, δήλωσε η Jessica Lautz, αναπληρώτρια επικεφαλής οικονομολόγος και αντιπρόεδρος έρευνας στην Εθνική Ένωση μεσίτες.
«Ενώ η πολιτική παίζει, το ρολόι των αξιολογήσεων είναι ακριβώς αυτό – ένα ρολόι», είπε.
